𝐏𝐢𝐥𝐥𝐨𝐥𝐚 𝐝𝐢 𝐝𝐢𝐫𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐜𝐢𝐯𝐢𝐥𝐞 𝐝𝐞𝐥 𝟑𝟎 𝐧𝐨𝐯𝐞𝐦𝐛𝐫𝐞 𝟐𝟎𝟐𝟒: 𝐋𝐚 𝐩𝐫𝐞𝐬𝐮𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐚𝐥𝐢𝐭𝐚̀ 𝐞𝐱 𝐚𝐫𝐭. 𝟏𝟏𝟏𝟕 𝐜.𝐜. 𝐞 𝐢𝐥 𝐫𝐢𝐥𝐢𝐞𝐯𝐨 𝐝𝐞𝐥 𝐫𝐞𝐠𝐨𝐥𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐨 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐚𝐥𝐞 ‘𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐮𝐚𝐥𝐞’

𝐋𝐚 𝐩𝐫𝐞𝐬𝐮𝐧𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐚𝐥𝐢𝐭𝐚̀ 𝐞𝐱 𝐚𝐫𝐭. 𝟏𝟏𝟏𝟕 𝐜.𝐜. 𝐞 𝐢𝐥 𝐫𝐢𝐥𝐢𝐞𝐯𝐨 𝐝𝐞𝐥 𝐫𝐞𝐠𝐨𝐥𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐨 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐚𝐥𝐞 ‘𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐮𝐚𝐥𝐞’

a cura del Cons. Luca Cestaro

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Cassazione Civile, Sez. II, Ordinanza n. 30630 del 28/11/2024

La controversia

La disputa riguardava una striscia di terreno posta sul lato est dell’edificio condominiale di un fabbricato, utilizzata da Tizio, proprietario di un’unità immobiliare adibita ad attività commerciale, e dalla società Alfa s.r.l., conduttrice del locale.

Il Condominio Beta sosteneva che l’area fosse un bene comune soggetto alla presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., chiedendo:

1. Il riconoscimento della proprietà condominiale dell’area;
2. La rimozione di un manufatto realizzato da Tizio e Alfa s.r.l.;
3. Il pagamento di un’indennità di occupazione.

Tizio e Alfa s.r.l. hanno resistito, sostenendo che:

• La striscia di terreno non fosse condominiale, essendo esclusa dal regolamento contrattuale redatto dall’originario unico proprietario e accettato dai successivi acquirenti;
• L’area fosse pertinenza del locale di proprietà esclusiva di Tizio;
• In subordine, che l’area fosse stata usucapita da Tizio.

 

La decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello ha rigettato l’impugnazione di Tizio e Alfa s.r.l., confermando integralmente la decisione del Tribunale.

Le motivazioni principali della Corte d’Appello sono le seguenti:

1. Presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.
   • La Corte ha ribadito che la presunzione legale di condominialità si applica a tutti i beni oggettivamente destinati al godimento comune, salvo prova contraria. Tale prova deve risultare da un titolo inequivocabile che escluda esplicitamente il bene dall’ambito condominiale e risalga al primo atto di frazionamento dell’edificio.
   • Ha escluso che il regolamento contrattuale del condominio potesse valere come titolo contrario, osservando che esso non contemplava specifiche disposizioni di esclusione della striscia di terreno dai beni comuni.
2. Natura condominiale della striscia di terreno
   • La Corte ha accertato che l’area in questione fosse parte integrante del suolo condominiale, essendo rimasta catastalmente e fisicamente unita alla particella su cui insisteva l’edificio. Nessun atto di frazionamento o disposizione aveva mai identificato la striscia come bene autonomo o esclusivo.
   • Il regolamento condominiale, richiamato da Tizio, non conteneva indicazioni in contrasto con l’appartenenza dell’area al condominio, limitandosi a descrivere i beni comuni in termini generali e senza menzionare il trasferimento in proprietà esclusiva a favore di terzi.
3. Esclusione della pertinenzialità
   • La Corte ha escluso che la striscia potesse qualificarsi come pertinenza del locale di Tizio. Pur riconoscendo l’uso esclusivo dell’area da parte sua, ha osservato che il vincolo pertinenziale richiede un atto di destinazione formale del soggetto titolare del diritto reale sul bene, che nella specie mancava.
4. Rigetto dell’usucapione
   • La Corte ha ritenuto che le opere e i miglioramenti realizzati da Tizio sull’area non fossero sufficienti a configurare un possesso esclusivo “uti dominus”, essendo compatibili con un uso non paritetico, ma comunque conforme alla natura condominiale del bene.
   • Ha inoltre respinto le richieste istruttorie avanzate dai convenuti, giudicandole non decisive per dimostrare il mutamento del possesso da compossesso a esclusivo.

 

Focus: il regolamento condominiale contrattuale

Il regolamento condominiale contrattuale è un atto predisposto dall’originario unico proprietario di un edificio (ad esempio, il costruttore) oppure approvato all’unanimità dai condomini, che disciplina i diritti e gli obblighi inerenti alla gestione delle parti comuni e, in particolare, può incidere sui diritti reali delle singole unità immobiliari.

A differenza del regolamento assembleare, che riguarda esclusivamente le modalità di gestione del condominio, il regolamento contrattuale:

• Può contenere disposizioni che stabiliscono l’uso esclusivo di parti comuni a favore di singoli condomini;
• Può escludere esplicitamente alcuni beni dalla presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c.;
• Può imporre limitazioni specifiche all’uso delle proprietà individuali.

Per essere valido ed efficace, deve risultare da un atto scritto (ad substantiam) ed essere richiamato nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, vincolando così i condomini successivi che abbiano accettato il regolamento al momento dell’acquisto.

La decisione della Cassazione

La Corte di cassazione, con l’ordinanza in commento, ha rigettato il ricorso dei convenuti, confermando ‘in toto’ la Sentenza della Corte di Appello.

Ha anche ribadito taluni importanti principi.

In primo luogo, si rammenta che, per superare la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario e al conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali. Pertanto, il contenuto del contratto di compravendita stipulato da un acquirente successivo a tale frazionamento non è decisivo a questi fini, salvo che l’originario proprietario si sia espressamente riservato la proprietà di determinate porzioni immobiliari che, altrimenti, sarebbero rientrate nella presunzione di condominialità.

In secondo luogo, si afferma la possibilità che la presunzione sia esclusa da parte di un regolamento condominiale cd. contrattuale. Tuttavia, poiché l’esclusione di alcune porzioni dell’edificio dal novero delle parti condominiali, altrimenti rientranti nella presunzione di cui all’art. 1117 c.c., determina la costituzione o la modifica di un diritto reale immobiliare, tale esclusione deve necessariamente risultare da un atto scritto per essere valida. Pertanto, affinché vi sia un titolo contrario, è indispensabile che dal contratto o dal regolamento condominiale cosiddetto contrattuale emergano elementi che contrastino univocamente con l’esercizio del diritto di condominio.

Questa valutazione, essendo legata all’interpretazione della volontà negoziale dei condomini, richiede un accertamento di fatto che rientra nella competenza esclusiva dei giudici di merito. Tale apprezzamento non può essere messo in discussione in sede di legittimità, salvo che non siano stati violati i criteri legali di interpretazione contrattuale previsti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., oppure nei casi di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

In terzo luogo, coerentemente, si stabilisce che per determinare se l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, che potrebbe altrimenti servire alle esigenze di accesso all’edificio per tutti i condomini, sia stato attribuito a uno o più di essi, non è rilevante il fatto che l’area, per la sua conformazione, sia stata di fatto utilizzata in modo più frequente e vantaggioso dal condomino proprietario di un’unità immobiliare adiacente, destinata ad attività commerciale.

Ciò che conta è l’esistenza di un titolo di origine negoziale (ad esempio, un regolamento condominiale contrattuale), predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, il quale sia legittimato a istituire e trasferire tale rapporto ai sensi degli artt. 817, secondo comma, e 818 c.c. Questo titolo deve essere idoneo a conferire al bene la qualifica di pertinenza.

L’interpretazione di tale titolo implica un accertamento di fatto che spetta al giudice di merito e non può essere rivista in sede di legittimità se non per violazione delle regole legali di interpretazione

 

I principi di diritto affermati dalla Corte di cassazione

1. Presunzione di condominialità e onere della prova

«In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini […]. Spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova» (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20593 del 07/08/2018, Rv. 650001; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11195 del 07/05/2010, Rv. 613094).

2. Esclusione della condominialità

La presunzione di condominialità può essere superata solo mediante la produzione di un «titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino».

3. Vincolo pertinenziale

«L’esistenza del vincolo pertinenziale postula un elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene al servizio di un altro, ed un elemento soggettivo, costituito dalla volontà dell’avente diritto di creare il predetto vincolo […]. Tale volontà deve risultare da un atto formale del soggetto legittimato, non essendo sufficiente il mero rapporto di strumentalità tra i beni».