𝐋𝐚 𝐩𝐢𝐥𝐥𝐨𝐥𝐚 𝐝𝐢 𝐝𝐢𝐫𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐜𝐢𝐯𝐢𝐥𝐞 𝐝𝐞𝐥 𝟎𝟕.𝟎𝟓.𝟐𝟎𝟐𝟐: L’annoso dibattito relativo alla sorte del contratto di credito fondiario nel caso di superamento del limite di finanziabilità

L’annoso dibattito relativo alla sorte del contratto di credito fondiario nel caso di superamento del limite di finanziabilità

a cura dell’avvocato Paolo Vincenzo Rizzardi

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Corte di Cassazione, sez. I civile, ordinanza interlocutoria n. 4117 del 09/02/2022

L’ordinanza interlocutoria in commento offre degli ottimi spunti di riflessione su una tematica fortemente dibattuta sia in dottrina sia in giurisprudenza.

Nello specifico,  la sezione prima della Corte di Cassazione ha rimesso gli atti al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite “della questione ritenuta di massima di particolare importanza se, in tema di credito fondiario, in caso di superamento del limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, il contratto debba considerarsi nullo, con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti, oppure se tale conseguenza non sia configurabile in assenza del carattere imperativo della norma violata.

Il collegio analizza che la sorte del contratto di credito fondiario in caso di superamento del limite di finanziabilità, di cui all’articolo 38, comma 2, del d.lgs. n 385/1993, è da sempre oggetto di un vivace dibattito. Il disposto normativo stabilisce che la Banca d’Italia determini l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Appare opportuno sottolineare, preliminarmente, che l’articolo 38, comma 2, del d.lgs. n 385/1993 non stabilisce alcuna sanzione in conseguenza della concessione di un finanziamento violativo della soglia stabilita dall’autorità di vigilanza.

La Suprema Corte di Cassazione, prima di analizzare gli orientamenti contrapposti, chiarisce che il contratto non può essere dichiarato nullo ai sensi dell’articolo 117, comma 8, del d.lgs. n 385/1993. Invero, quest’ultimo dettato normativo stabilisce che “La Banca d’Italia può prescrivere che determinati contratti, individuati attraverso una particolare denominazione o sulla base di specifici criteri qualificativi, abbiano un contenuto tipico determinato. I contratti difformi sono nulli. Resta ferma la responsabilità della banca o dell’intermediario finanziario per la violazione delle prescrizioni della Banca d’Italia”.

A sostegno di questa soluzione, la giurisprudenza (Cass. 28/11/2013, n. 26672 e Cass. 6/12/2013, n. 27380) ritiene che l’articolo 117, comma 8, del d.lgs. n 385/1993 fondi un potere conformativo della Banca d’Italia, funzionale a preservare l’interesse del contraente debole. Diversamente, l’articolo 38 del d.lgs. n 385/1993, nel prevedere la soglia di finanziabilità, è posto a presidio della stabilità del sistema bancario, “[…] onde evitare che l’istituto (bancario) assuma esposizioni eccessive senza adeguate contropartite e garanzie”.

Ciò premesso, secondo un primo orientamento, avallato da Corte di Cassazione n. 26672/2013 e da Corte di Cassazione n. 27380/2013, la disciplina sancita dall’articolo 38 del d.lgs. n 385/1993 rappresenta una regola di comportamento, la cui violazione genererebbe esclusivamente una responsabilità in capo all’istituto di credito. Invero, secondo questa ricostruzione la violazione del norma “può determinare solo l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, ovvero essere fonte di eventuale responsabilità”

Tuttavia, a partire dall’anno 2017, un altro orientamento giurisprudenziale ritiene che il superamento della soglia comporti la nullità del contratto, ferma la possibilità di conversione dello stesso in contratto ordinario di finanziamento ipotecario. Invero, “secondo Cass. 13/07/2017, n. 17352, in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità del D.Lgs. n. 385 del 1993, ex art. 38, comma 2, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti, su istanza della banca nel primo momento utile successivo alla rilevazione della nullità), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa”.

Pertanto, questa ricostruzione ritiene che la disciplina sancita dall’articolo 38 del d.lgs. n 385/1993 rappresenti una regola di validità, la cui violazione determini la nullità della pattuizione (art. 1418,  c.c.), salva la possibilità di convertire il contratto. “[…] Il carattere imperativo dovrebbe essere desunto dalla natura pubblicistica dell’interesse protetto, trattandosi di una disposizione ispirata ad obiettivi economici generali, attesa la ripercussione che tali tipologie di finanziamenti possono avere sull’economia nazionale, controbilanciata dal trattamento di favore accordato alla banca sotto il profilo del consolidamento breve dell’ipoteca fondiaria (art. 39 T.u.b.) e della possibilità di intraprendere l’esecuzione durante il fallimento (art. 41 T.u.b.)”.

 

Questo orientamento, tuttavia, è fortemente criticato da coloro i quali sottolineano che la nullità del contratto, da cui deriverebbero obblighi restitutori – oramai- sforniti della garanzia dell’ipoteca, sia una sanzione paradossale, la quale potrebbe condurre al risultato di minare la stabilità patrimoniale degli istituti di credito.

Il descritto contrasto ha condotto la prima sezione a rimettere la questione al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite Civili.