ππ π©π’π₯π₯π¨π₯π ππ’ ππ’π«π’πππ¨ ππ’π―π’π₯π πππ₯ ππ.ππ.ππππ: Lβinefficacia del contratto nel caso di mancato ottenimento dei titoli edilizi integra una condizione risolutiva propria (e non un diritto di recesso)
Lβinefficacia del contratto nel caso di mancato ottenimento dei titoli edilizi integra una condizione risolutiva propria (e non un diritto di recesso)
a cura dellβavvocato Paolo Vincenzo Rizzardi
#clausolevessatorie #dirittodirecesso #art.1341comma2c.c. #art.1373c.c.
Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 24318 del 05/08/2022
La pronuncia in commento offre degli ottimi spunti di riflessione sul perimetro applicativo delle clausole vessatorie.
Preliminarmente, nellβambito del contratto tra pari (primo contratto), Β regolato dal codice civile, le clausole vessatorie sono disciplinate dallβarticolo 1341, comma 2, c.c. Tale addentellato normativo stabilisce che βIn ogni caso non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte,Β limitazioni di responsabilitΓ Β [1229], facoltΓ diΒ recedereΒ dal contratto [1373] o di sospenderne l’esecuzione [1461], ovvero sanciscono a carico dell’altro contraenteΒ decadenzeΒ [2965], limitazioni alla facoltΓ di opporreΒ eccezioniΒ [1462], restrizioni alla libertΓ contrattuale nei rapporti coi terzi [1379,Β 1566,Β 2596], tacitaΒ prorogaΒ oΒ rinnovazioneΒ del contratto [1597,Β 1899],Β clausole compromissorieΒ [808Β c.p.c.] o deroghe alla competenza dell’autoritΓ giudiziaria [1370;Β 6,Β 28,Β 29,Β 30,Β 413Β c.p.c.].β
Relativamente al caso di specie, esso ha ad oggetto un contratto preliminare di vendita di cosa futura, caratterizzato da una clausola, prevista dallβarticolo 10 della medesima regolamentazione pattizia, con la quale si stabiliva la nullitΓ del contratto β rectius inefficacia- nel caso in cui la parte promittente venditrice non avesse ottenuto il permesso a costruire e le ulteriori autorizzazioni entro un dato termine.
Sul punto, occorre specificare che tale clausola non era stata specificatamente approvata per iscritto.
CiΓ² premesso, lβattore chiedeva che fosse accertata la natura vessatoria della clausola, di cui allβarticolo 10 del contratto preliminare di vendita di cosa futura, stipulato tra le parti in data 23 maggio 2004, con declaratoria di validitΓ ed efficacia delle restanti pattuizioni.
Il Tribunale, con sentenza n. 40/2011, accoglieva la domanda principale, stabilendo, quindi, la natura vessatoria della suddetta clausola di cui all’art. 10 del preliminare, con conferma della validitΓ delle restanti pattuizioni. Invero, si riteneva che tale clausola avesse attribuito alla parte la facoltΓ di recedere dal contratto. AltresΓ¬, il giudice di prime cure chiariva che β[…] tale clausola non poteva produrre alcun effetto nei confronti del promissario acquirente, poichΓ© non espressamente approvata per iscritto con la doppia firma, ai sensi dell’art. 1341, comma 2, c.c.; in ultimo, precisava che, nonostante il carattere assorbente di tale rilievo, vi era anche violazione della buona fede da parte del promittente venditore, in pendenza della condizione sospensiva anzidettaβ.
CiΓ² ha condotto, la parte soccombente a proporre impugnazione.
Sul gravame, la Corte dβappello rigettava lβimpugnazione e, per lβeffetto, confermava integralmente la pronuncia impugnata.
CiΓ² premesso, la Suprema Corte di Cassazione, con la pronuncia in parola, dimostra di non condividere la ricostruzione eseguita dai giudici di merito.
Infatti, il collegio, attraverso lβinterpretazione letterale della clausola, di cui allβarticolo 10 del contratto preliminare di vendita di cosa futura, chiarisce che la previsione contrattuale debba qualificarsi come condizione risolutiva propria, con conseguente inapplicabilitΓ dellβarticolo 1341, comma 2, c.c.
Infatti, la Suprema Corte di Cassazione evidenzia che: β[…] l’opzione ermeneutica cui ha aderito il Giudice di merito non Γ¨ confortata dai termini letterali contemplati dalla clausola in questione. […] Γ¨ intrinsecamente contraddittoria la qualificazione in termini di recesso di una previsione contrattuale che subordini lo scioglimento del negozio alla mancata verificazione di un determinato evento ad una certa data.
In proposito, si osserva che la pattuizione, inserita in un preliminare di vendita immobiliare, che preveda la risoluzione ipso iure qualora – con riferimento al bene, che ne costituisce l’oggetto (nella fattispecie in una vendita di appartamenti facenti parte di un fabbricato da costruire) – non vengano rilasciati i permessi a costruire entro una determinata data, per fatto non dipendente dalla volontΓ delle parti, deve qualificarsi come condizione risolutiva propria, determinando l’effetto risolutivo di quel contratto, evidentemente consistente nella sua sopravvenuta inefficacia, in conseguenza dell’avverarsi di un evento estraneo alla volontΓ dei contraenti (sebbene specificamente dedotto pattiziamente) nonchΓ© dello spirare del termine, pure ritenuto nel loro interesse comune. Ne discende che dal tenore testuale della clausola emerge che la statuizione sull’efficacia del negozio contemplata dall’art. 10 del preliminare dovesse essere ancorata, non giΓ ad una facoltΓ del predisponente di sciogliersi unilateralmente dal contratto con efficacia ex nunc, bensΓ¬ ad un avvenimento futuro e incerto con efficacia ex tunc.
[…]Il descritto approdo esegetico esclude in radice che si rientri nell’ambito delle clausole vessatorie di cui all’art. 1341, comma 2, c.c., non solo con riguardo all’ipotizzata previsione di un diritto di recesso – in realtΓ non prospettato dalla clausola -, ma anche con riferimento all’esclusione del diritto al risarcimento dei danni in favore del promissario acquirente ove il preliminare si fosse sciolto per il mancato avveramento dell’evento futuro e incerto entro la data indicata, appunto perchΓ© tale precisazione costituiva un mero corollario dello scioglimento del negozio all’esito del mancato avveramento dell’evento.β
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