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Il danno risarcibile a valle della risoluzione per inadempimento della locazione
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Corte di Cassazione, sez. III civile, Sentenza n. 8484 del 5.5.2020
La Corte affronta il tema, controverso in giurisprudenza, relativo al danno spettante al locatore per inadempimento del conduttore qualora il locatore chieda la risoluzione per inadempimento.
Lβorientamento minoritario Γ¨ nel senso di negare la spettanza del risarcimento perchΓ©:βper un verso, la mancata percezione dei canoni pattuiti non costituirebbe una perdita, dato che essi non avrebbero comunque mai fatto parte del patrimonio del locatore a causa dell’intervenuta risoluzioneβ. Inoltre, il riacquistato godimento materiale del bene eliderebbe qualsiasi profilo relativo al mancato guadagno. Se il canone locativo costituisce il corrispettivo della privazione della facoltΓ di godimento, il locatore che, in seguito alla risoluzione del contratto, Γ¨ ritornato nella disponibilitΓ materiale del bene, ripristinando il godimento, non puΓ² pretendere la corresponsione del canone nemmeno in via risarcitoria.
Lβorientamento maggioritario afferma, invece, che il risarcimento spetti al locatore e che esso sia determinabile nella somma cheβavrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavatoche, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiutoβ.La Sezione cita Cass. n. 2865 del 2015 laddove si legge: βsostenere che, ove la parte non inadempiente di un contratto di durata, in luogo di chiedere la condanna dell’altra parte all’adempimento, preferisca troncare il rapporto non ritenendo piΓΉ di poter fare affidamento in ordine alla capacitΓ e volontΓ della controparte di proseguire il rapporto adempiendo regolarmente alle proprie obbligazioni, e chieda pertanto la risoluzione, assuma il rischio del mancato guadagno, significa non individuare o negare la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente, che nel caso della risoluzione contrattuale accompagna lo scioglimento del rapporto contrattuale qualora esso da solo non sia sufficiente a mettere la parte non inadempiente nella stessa situazione in cui essa si sarebbe trovata in mancanza dell’inadempimento della controparteβ.
La Sentenza in commento aderisce al secondo orientamento ritenendolo conforme alla regola che prevede la risarcibilitΓ dellβinteresse contrattuale positivo a favore della parte adempiente. Lβinteresse positivo Γ¨ βrappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilitΓ della cosa, perchΓ© questa, finchΓ© non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non puΓ² rappresentare β o quanto meno non puΓ² a priori presumersi rappresenti β un effettivo e reale vantaggioβse paragonato a quello che si era inteso trarre dal bene. Lβorientamento minoritario, in sostanza, nega valore alla scelta operata dal proprietario equiparando indebitamente la mera riacquisizione della disponibilitΓ del benealla messa a frutto del medesimo operata con la locazione.
Ai sensi dellβart. 1227 co. 2 c.c., peraltro, il danno potrΓ essere ridotto qualora si dimostri che il proprietario, per propria scelta o negligenza, non abbia stipulato un nuovo contratto di locazione. La prova degli elementi su cui basare lβapplicazione dellβart. 1227 co. 2 c.c., peraltro, Γ¨ fatta gravare sul debitore danneggiante in quanto materia di unβeccezione in senso stretto, come tale non rilevabile dβufficio.
