๐๐ ๐ฉ๐ข๐ฅ๐ฅ๐จ๐ฅ๐ ๐๐ข ๐๐ข๐ซ๐ข๐ญ๐ญ๐จ ๐๐๐ฅ ๐.๐.๐๐๐๐:Il danno risarcibile a valle della risoluzione per inadempimento della locazione
Il danno risarcibile a valle della risoluzione per inadempimento della locazione
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Corte di Cassazione, sez. III civile, Sentenza n. 8484 del 5.5.2020
La Corte affronta il tema, controverso in giurisprudenza, relativo al danno spettante al locatore per inadempimento del conduttore qualora il locatore chieda la risoluzione per inadempimento.
Lโorientamento minoritario รจ nel senso di negare la spettanza del risarcimento perchรฉ:โper un verso, la mancata percezione dei canoni pattuiti non costituirebbe una perdita, dato che essi non avrebbero comunque mai fatto parte del patrimonio del locatore a causa dell’intervenuta risoluzioneโ. Inoltre, il riacquistato godimento materiale del bene eliderebbe qualsiasi profilo relativo al mancato guadagno. Se il canone locativo costituisce il corrispettivo della privazione della facoltร di godimento, il locatore che, in seguito alla risoluzione del contratto, รจ ritornato nella disponibilitร materiale del bene, ripristinando il godimento, non puรฒ pretendere la corresponsione del canone nemmeno in via risarcitoria.
Lโorientamento maggioritario afferma, invece, che il risarcimento spetti al locatore e che esso sia determinabile nella somma cheโavrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavatoche, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiutoโ.La Sezione cita Cass. n. 2865 del 2015 laddove si legge: โsostenere che, ove la parte non inadempiente di un contratto di durata, in luogo di chiedere la condanna dell’altra parte all’adempimento, preferisca troncare il rapporto non ritenendo piรน di poter fare affidamento in ordine alla capacitร e volontร della controparte di proseguire il rapporto adempiendo regolarmente alle proprie obbligazioni, e chieda pertanto la risoluzione, assuma il rischio del mancato guadagno, significa non individuare o negare la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente, che nel caso della risoluzione contrattuale accompagna lo scioglimento del rapporto contrattuale qualora esso da solo non sia sufficiente a mettere la parte non inadempiente nella stessa situazione in cui essa si sarebbe trovata in mancanza dell’inadempimento della controparteโ.
La Sentenza in commento aderisce al secondo orientamento ritenendolo conforme alla regola che prevede la risarcibilitร dellโinteresse contrattuale positivo a favore della parte adempiente. Lโinteresse positivo รจ โrappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilitร della cosa, perchรฉ questa, finchรฉ non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non puรฒ rappresentare โ o quanto meno non puรฒ a priori presumersi rappresenti โ un effettivo e reale vantaggioโse paragonato a quello che si era inteso trarre dal bene. Lโorientamento minoritario, in sostanza, nega valore alla scelta operata dal proprietario equiparando indebitamente la mera riacquisizione della disponibilitร del benealla messa a frutto del medesimo operata con la locazione.
Ai sensi dellโart. 1227 co. 2 c.c., peraltro, il danno potrร essere ridotto qualora si dimostri che il proprietario, per propria scelta o negligenza, non abbia stipulato un nuovo contratto di locazione. La prova degli elementi su cui basare lโapplicazione dellโart. 1227 co. 2 c.c., peraltro, รจ fatta gravare sul debitore danneggiante in quanto materia di unโeccezione in senso stretto, come tale non rilevabile dโufficio.
