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Il contratto preliminare ad effetti anticipati non comporta (di norma) il possesso ad usucapionem
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Corte di Cassazione, sez. II civile, ord. n. 11470 del 30.04.2021
1- La pronuncia della seconda sezione presenta un peculiare interesse nella misura in cui la Corte prende posizione sulle teorie relative allβefficacia, reale o meno, del contratto preliminare a effetti anticipati.
La parte ricorrente, basandosi su una clausola contrattuale che aveva previsto il trasferimento del possesso βa ogni fineβ, sostiene che il preliminare avrebbe comportato lβinsorgenza del possesso ad usucapionem e non della mera detenzione. Secondo la tesi della parte ricorrente βla relazione con la cosa che si crea in capo al promissario acquirente nel preliminare con consegna anticipata, non puΓ² avere valenza assoluta ed indiscriminata, dovendosi sempre considerare il caso concreto e la reale volontΓ delle parti, e ciΓ² vieppiΓΉ alla luce della recente evoluzione normativa e giurisprudenziale della figura del contratto preliminareβ. E, in particolare, il preliminare βad effetti anticipati Γ¨ da ritenere anticipi non gli effetti del definitivo, quanto le prestazioni tipiche della stessa vendita, ovvero il pagamento del prezzo e la consegna del bene, quest’ultima perciΓ² produttiva dell’animus rem sibihabendi in favore del promissario acquirenteβ.
2 β La Corte respinge tale ricostruzione confermando la diversa tesi secondo cui quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilitΓ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.
Conseguentemente, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, Γ¨ inquadrabile nella detenzione qualificata e non nel possesso utile “ad usucapionem“, salvo la dimostrazione di una sopravvenuta “interversio possessionis” nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.
Viene, poi, espressamente respinta la ricostruzione che vede nel preliminare un negozio attributivo di uno ius ad rem e non di un semplice diritto di credito, di talchΓ© βla posizione del promissario acquirente si connoterebbe in termini di possesso, non giΓ alienato separatamente dal diritto cui fa riferimento (non potendo aversi trasmissione di un’attivitΓ ), quanto materialmente consegnato nell’ambito della operazione economica finalizzata alla vendita della proprietΓ β. Tanto a favore del βpiΓΉ sicuro criterio di qualificazioneβ secondo cui, βquale che sia la giustificazione causale della anticipazione della consegna del bene e del pagamento del prezzo, esula inevitabilmente dal preliminare, per confluire sempre nel definitivo, il riscontro della immediata produzione dell’effetto traslativo realeβ.
3 β Da ultimo, la Corte mostra di non poter attribuire valore dirimente alla specifica pattuizione negoziale sopra descritta al fine di qualificare il possesso. Questβultimo, infatti,Β non Γ¨ un diritto, in ordine al quale basti una manifestazione di volontΓ negoziale per modificarne la titolaritΓ , ma occorre sempre valutare, in fatto, il complesso delle circostanze nel cui ambito il possesso sarebbe sorto e poi proseguito; nel caso di specie, la Corte sembra ritenere dirimente, nel senso dellβinsorgenza originaria della detenzione e non del possesso, la circostanza che il rapporto con la res Γ¨ sorto βnon per effetto di un atto originario di materiale di adprehensio o comunque di un’attivitΓ corrispondente all’esercizio della proprietΓ , quanto per derivazione in esecuzione della convenzione (accessoria al preliminare), il che rende altresΓ¬ superfluo il ricorso alla presunzione di cui all’art.1141 c.c.β