𝐋𝐚 𝐩𝐢𝐥𝐥𝐨𝐥𝐚 𝐝𝐢 𝐝𝐢𝐫𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐝𝐞𝐥𝐥’𝟏𝟑.𝟓.𝟐𝟎𝟐𝟏:Il contratto preliminare ad effetti anticipati non comporta (di norma) il possesso ad usucapionem

Il contratto preliminare ad effetti anticipati non comporta (di norma) il possesso ad usucapionem

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Corte di Cassazione, sez. II civile, ord. n. 11470 del 30.04.2021

1- La pronuncia della seconda sezione presenta un peculiare interesse nella misura in cui la Corte prende posizione sulle teorie relative all’efficacia, reale o meno, del contratto preliminare a effetti anticipati.

La parte ricorrente, basandosi su una clausola contrattuale che aveva previsto il trasferimento del possesso “a ogni fine”, sostiene che il preliminare avrebbe comportato l’insorgenza del possesso ad usucapionem e non della mera detenzione. Secondo la tesi della parte ricorrente “la relazione con la cosa che si crea in capo al promissario acquirente nel preliminare con consegna anticipata, non può avere valenza assoluta ed indiscriminata, dovendosi sempre considerare il caso concreto e la reale volontà delle parti, e ciò vieppiù alla luce della recente evoluzione normativa e giurisprudenziale della figura del contratto preliminare”. E, in particolare, il preliminare “ad effetti anticipati è da ritenere anticipi non gli effetti del definitivo, quanto le prestazioni tipiche della stessa vendita, ovvero il pagamento del prezzo e la consegna del bene, quest’ultima perciò produttiva dell’animus rem sibihabendi in favore del promissario acquirente”.

2 – La Corte respinge tale ricostruzione confermando la diversa tesi secondo cui quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.

Conseguentemente, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è inquadrabile nella detenzione qualificata e non nel possesso utile “ad usucapionem“, salvo la dimostrazione di una sopravvenuta “interversio possessionis” nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.

Viene, poi, espressamente respinta la ricostruzione che vede nel preliminare un negozio attributivo di uno ius ad rem e non di un semplice diritto di credito, di talché “la posizione del promissario acquirente si connoterebbe in termini di possesso, non già alienato separatamente dal diritto cui fa riferimento (non potendo aversi trasmissione di un’attività), quanto materialmente consegnato nell’ambito della operazione economica finalizzata alla vendita della proprietà”. Tanto a favore del “più sicuro criterio di qualificazione” secondo cui, “quale che sia la giustificazione causale della anticipazione della consegna del bene e del pagamento del prezzo, esula inevitabilmente dal preliminare, per confluire sempre nel definitivo, il riscontro della immediata produzione dell’effetto traslativo reale”.

3 – Da ultimo, la Corte mostra di non poter attribuire valore dirimente alla specifica pattuizione negoziale sopra descritta al fine di qualificare il possesso. Quest’ultimo, infatti,  non è un diritto, in ordine al quale basti una manifestazione di volontà negoziale per modificarne la titolarità, ma occorre sempre valutare, in fatto, il complesso delle circostanze nel cui ambito il possesso sarebbe sorto e poi proseguito; nel caso di specie, la Corte sembra ritenere dirimente, nel senso dell’insorgenza originaria della detenzione e non del possesso, la circostanza che il rapporto con la res è sorto “non per effetto di un atto originario di materiale di adprehensio o comunque di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà, quanto per derivazione in esecuzione della convenzione (accessoria al preliminare), il che rende altresì superfluo il ricorso alla presunzione di cui all’art.1141 c.c.”