𝐋𝐚 𝐝𝐨𝐦𝐚𝐧𝐝𝐚 𝐝𝐞𝐥 𝟏𝟗.𝟎𝟓.𝟐𝟎𝟐𝟏

Domanda: In caso di alienazione di una porzione esclusiva posta in un condominio successivamente alla adozione di una delibera assembleare che ha deliberato l’esecuzione di opere di straordinaria manutenzione e di ristrutturazione, su chi ricadono le spese, sul venditore o sull’acquirente ?

RISPOSTA: Con sentenza n. 11199 del 28.4.2021 la Corte di Cassazione ha rammentato che, in caso di debiti relativi a spese straordinarie, il Condominio può rivolgersi sia all’ex condomino che a quello attuale in forza del principio di solidarietà di cui all’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. (“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”). Ha aggiunto che, a tale scopo, non rileva la data di esecuzione effettiva dei lavori, bensì quella di deliberazione dei medesimi in assemblea condominiale, nonché la data di acquisto dell’immobile in condominio. I giudici di legittimità hanno poi aggiunto che, quanto ai rapporti interni tra i debitori, la responsabilità ricade sul soggetto che rivestiva la qualità di condomino al momento della deliberazione (non dell’esecuzione) dei lavori, visto che i lavori erano stati decisi quando il venditore poteva partecipare all’assemblea e votare, mentre il compratore era ancora estraneo al condominio e non aveva voce in capitolo. In caso di pagamento, totale o parziale, da parte del nuovo condomino, quindi, questi sarebbe stato autorizzato ad agire in regresso verso il proprio dante causa. Restano salvi eventuali accordi interni tra venditore e acquirente della porzione immobiliare esclusiva (ad esempio, qualora il secondo si sia impegnato a sostenere le spese relative ai lavori straordinari dietro uno sconto sul prezzo dell’immobile) che potrebbero avere l’effetto di derogare alla disciplina legale. In ogni caso, proseguono gli ermellini, il patto contrario è inopponibile al Comune ma è volto solo a modificare i rapporti debitori interni tra i due soggetti legittimati passivi.