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La temporaneitΓ delle βservitΓΉ irregolariβ
a cura dellβavvocato Paolo Vincenzo Rizzardi
#servitΓΉprediali #rapportiobbligatoriatipici #buonafede #art.1027c.c. #art.1322.comma2.c.c. #art.1375c.c.
Corte di Cassazione, sez. II civile, Sentenza n. 25195 del 17/09/2021
Con la decisione in commento, la Suprema Corte di Cassazione chiarisce che le c.d. servitΓΉ irregolari sono sussunte nellβambito dei rapporti obbligatori atipici caratterizzati da temporaneitΓ .
Lβarresto giurisprudenziale in commento origina dallβimpugnazione della sentenza del giudice di secondo grado che, confermando la decisione del giudice di prime cure, riteneva che la servitΓΉ – relativa βal pozzetto di scolo delle acque meteoriche, dei marciapiedi, del giardino e delle relative tubazioni al servizio della particella edilizia n. (OMISSIS) insisteva sulla particella edilizia n. (OMISSIS) di proprietΓ β- fosse sussunta nellβambito delle βservitΓΉ irregolariβ, caratterizzata, tuttavia, Β dalla perpetuitΓ del vincolo obbligatorio.
La Corte prima di risolvere il quesito giuridico, procede, preliminarmente, ad un inquadramentodelle servitΓΉ prediali e, successivamente, delle cc.dd. βservitΓΉ irregolariβ.
Relativamente alla servitΓΉ prediali, la Suprema Corte evidenzia che βa differenza degli altriΒ iura in re aliena, il contenuto delle servitΓΉ non deve uniformarsi del tutto alle tipologie previste dalla legge (la cui catalogazione rimane, pur sempre, unΒ numerus clausus), essendo consentito ai privati di determinarlo in relazione all’utilitΓ che il vincolo, di volta in volta, Γ¨ demandato a soddisfare, ma ciΓ² necessariamente a condizione che venga rispettata la struttura legale minima contemplata dal codice civile (con particolare riguardo agli artt. 1027 e 1028) e che, quindi, sia accertata la presenza degli elementi caratterizzanti il diritto in discorso. A tal proposito deve rilevarsi che risulta, in particolare, inderogabile il requisito della predialitΓ , che esprime il principio di “cooperazione fondiaria”, esaltando il principio della possibile ordinaria “deviazione” di un’utilitΓ da un fondo ad un altro, allo scopo di valorizzare – con funzione “servente” – una determinata proprietΓ immobiliare.
[β¦]Il principio di tipicitΓ legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla leggeΒ – secondo il recente orientamento espresso dalle Sezioni unite (con la sentenza n. 28972/2020)[β¦]β.
Pertanto, la Corte chiarisce che nei casi in cui lβutilitΓ non sia destinata ad un altro fondo, ma sia a vantaggio esclusivo di una determinata persona si suole fare riferimento alla figura delle βservitΓΉ irregolariβ, β[β¦]le quali, come Γ¨ noto, non sono menzionate nel codice civile e che concordemente dottrina e giurisprudenza escludono dal novero dei diritto reali. Esse, invece, sono riconducibili – sul piano pratico – a quelle convenzioni che hanno ad oggetto limitazioni della proprietΓ del fondo altrui a beneficio, perΓ², di un certo soggettoβ.
Inoltre, la decisione in commento, prima di aderire allβorientamento che ritiene ammissibili le servitΓΉ irregolari, evidenzia che un orientamento della giurisprudenza sostiene che βle convenzioni costitutive di servitΓΉ “personali” o “irregolari”, aventi come contenuto limitazioni della proprietΓ del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, devono ritenersi disconosciute dal codice vigente [β¦]β.
La tesi favorevole al riconoscimento di simili servitΓΉ Γ¨ avallata dalla Corte di Cassazione che, in merito, sostiene: β[β¦] in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c., Γ¨ consentito alle parti di sottrarsi alla regola della tipicitΓ dei diritti reali su cose altrui attraverso la costituzione di rapporti meramente obbligatori; pertanto, invece di prevedere l’imposizione di un peso su un fondo (servente) per l’utilitΓ di un altro (dominante), in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una “qualitas fundi”, le parti ben possono pattuire un obbligo personale, configurabile quando il diritto attribuito sia previsto per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilitΓ fondiaria.[β¦] Le servitΓΉ irregolari possono, quindi, essere ritenute ammissibili in quanto siano configurate come il frutto di rapporti obbligatori atipici, e, quindi, come figure che rinvengono una loro legittimazione generale nel principio essenziale della libera iniziativa economica privata, nel riconoscimento della proprietΓ privata e delle correlate facoltΓ , nonchΓ©, piΓΉ specificamente, nel principio dell’autonomia negoziale, che consente, entro i limiti imposti dalla legge, con particolare riferimento al soddisfacimento di interessi meritevoli di tutela.[β¦]β.
CiΓ² ha condotto la Suprema Corte a riconoscere natura temporanea allβistituto della βservitΓΉ irregolareβ, inteso quale rapporto obbligatorio atipico.
Infatti, si sottolinea β[β¦] l’applicabilitΓ , nel nostro ordinamento, del principio della generale inammissibilitΓ delle obbligazioni perpetue, il quale non consente ai soggetti la possibilitΓ di vincolarsi senza alcun termine. Per converso, in consonanza con la prevalente dottrina, la perpetuitΓ del diritto si giustifica soltanto dove non si ponga un problema di soggetti vincolati a tempo indeterminato, per essere, invece, questa la ragione essenziale dell’illimitatezza temporale della proprietΓ .
La stessa predominante dottrina, cui accede anche la prevalente giurisprudenza della Corte (cfr. la giΓ citata Cass. n. 1056/1950 e, per applicazioni pratiche, Cass. n. 3286/2002 eΒ Cass. n. 26863/2008), considera, del resto, come immanente nel nostro sistema civilistico – quale espressione del generale canone della c.d. buona fede esecutiva di cui all’art. 1375 c.c.Β – la possibilitΓ dell’assoluta libertΓ di recedere da un contratto di durata quando le parti non abbiano previsto un termine, in tal senso riconoscendosi una piena legittimazione all’affermazione del principio generale di recedibilitΓ dai contratti a tempo indeterminato[β¦]β.
CiΓ² premesso, la sez. II della Corte di Cassazione ha espresso il seguente principio di diritto: β la c.d. servitΓΉ irregolare – in dipendenza della tipicitΓ dei diritti reali che costituiscono, nel loro complesso, un “numerus clausus” e che sono idonei a determinare anche un vincolo fondiario perpetuo – comporta l’insorgenza di un rapporto obbligatorio tra le parti, siccome avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore di un soggetto e non a realizzare uno scopo di utilitΓ per un fondo (dominante) con l’imposizione di un peso su un altro fondo (servente), ragion per cui il suddetto rapporto va ritenuto incompatibile con la previsione di un obbligo di natura permanente a carico della parte che deve adempierlo, dovendo esso caratterizzarsi per la necessaria temporaneitΓ del vincolo che ne derivaβ.
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