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La temporaneitΓ  delle β€œservitΓΉ irregolari”

a cura dell’avvocato Paolo Vincenzo Rizzardi

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Corte di Cassazione, sez. II civile, Sentenza n. 25195 del 17/09/2021

Con la decisione in commento, la Suprema Corte di Cassazione chiarisce che le c.d. servitΓΉ irregolari sono sussunte nell’ambito dei rapporti obbligatori atipici caratterizzati da temporaneitΓ .

L’arresto giurisprudenziale in commento origina dall’impugnazione della sentenza del giudice di secondo grado che, confermando la decisione del giudice di prime cure, riteneva che la servitΓΉ – relativa β€œal pozzetto di scolo delle acque meteoriche, dei marciapiedi, del giardino e delle relative tubazioni al servizio della particella edilizia n. (OMISSIS) insisteva sulla particella edilizia n. (OMISSIS) di proprietà”- fosse sussunta nell’ambito delle β€œservitΓΉ irregolari”, caratterizzata, tuttavia, Β dalla perpetuitΓ  del vincolo obbligatorio.

La Corte prima di risolvere il quesito giuridico, procede, preliminarmente, ad un inquadramentodelle servitΓΉ prediali e, successivamente, delle cc.dd. β€œservitΓΉ irregolari”.

Relativamente alla servitΓΉ prediali, la Suprema Corte evidenzia che β€œa differenza degli altriΒ iura in re aliena, il contenuto delle servitΓΉ non deve uniformarsi del tutto alle tipologie previste dalla legge (la cui catalogazione rimane, pur sempre, unΒ numerus clausus), essendo consentito ai privati di determinarlo in relazione all’utilitΓ  che il vincolo, di volta in volta, Γ¨ demandato a soddisfare, ma ciΓ² necessariamente a condizione che venga rispettata la struttura legale minima contemplata dal codice civile (con particolare riguardo agli artt. 1027 e 1028) e che, quindi, sia accertata la presenza degli elementi caratterizzanti il diritto in discorso. A tal proposito deve rilevarsi che risulta, in particolare, inderogabile il requisito della predialitΓ , che esprime il principio di “cooperazione fondiaria”, esaltando il principio della possibile ordinaria “deviazione” di un’utilitΓ  da un fondo ad un altro, allo scopo di valorizzare – con funzione “servente” – una determinata proprietΓ  immobiliare.

[…]Il principio di tipicitΓ  legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla leggeΒ  – secondo il recente orientamento espresso dalle Sezioni unite (con la sentenza n. 28972/2020)[…]”.

Pertanto, la Corte chiarisce che nei casi in cui l’utilitΓ  non sia destinata ad un altro fondo, ma sia a vantaggio esclusivo di una determinata persona si suole fare riferimento alla figura delle β€œservitΓΉ irregolari”, β€œ[…]le quali, come Γ¨ noto, non sono menzionate nel codice civile e che concordemente dottrina e giurisprudenza escludono dal novero dei diritto reali. Esse, invece, sono riconducibili – sul piano pratico – a quelle convenzioni che hanno ad oggetto limitazioni della proprietΓ  del fondo altrui a beneficio, perΓ², di un certo soggetto”.

Inoltre, la decisione in commento, prima di aderire all’orientamento che ritiene ammissibili le servitΓΉ irregolari, evidenzia che un orientamento della giurisprudenza sostiene che β€œle convenzioni costitutive di servitΓΉ “personali” o “irregolari”, aventi come contenuto limitazioni della proprietΓ  del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, devono ritenersi disconosciute dal codice vigente […]”.

La tesi favorevole al riconoscimento di simili servitΓΉ Γ¨ avallata dalla Corte di Cassazione che, in merito, sostiene: β€œ[…] in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c., Γ¨ consentito alle parti di sottrarsi alla regola della tipicitΓ  dei diritti reali su cose altrui attraverso la costituzione di rapporti meramente obbligatori; pertanto, invece di prevedere l’imposizione di un peso su un fondo (servente) per l’utilitΓ  di un altro (dominante), in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una “qualitas fundi”, le parti ben possono pattuire un obbligo personale, configurabile quando il diritto attribuito sia previsto per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilitΓ  fondiaria.[…] Le servitΓΉ irregolari possono, quindi, essere ritenute ammissibili in quanto siano configurate come il frutto di rapporti obbligatori atipici, e, quindi, come figure che rinvengono una loro legittimazione generale nel principio essenziale della libera iniziativa economica privata, nel riconoscimento della proprietΓ  privata e delle correlate facoltΓ , nonchΓ©, piΓΉ specificamente, nel principio dell’autonomia negoziale, che consente, entro i limiti imposti dalla legge, con particolare riferimento al soddisfacimento di interessi meritevoli di tutela.[…]”.

CiΓ² ha condotto la Suprema Corte a riconoscere natura temporanea all’istituto della β€œservitΓΉ irregolare”, inteso quale rapporto obbligatorio atipico.

Infatti, si sottolinea β€œ[…] l’applicabilitΓ , nel nostro ordinamento, del principio della generale inammissibilitΓ  delle obbligazioni perpetue, il quale non consente ai soggetti la possibilitΓ  di vincolarsi senza alcun termine. Per converso, in consonanza con la prevalente dottrina, la perpetuitΓ  del diritto si giustifica soltanto dove non si ponga un problema di soggetti vincolati a tempo indeterminato, per essere, invece, questa la ragione essenziale dell’illimitatezza temporale della proprietΓ .

La stessa predominante dottrina, cui accede anche la prevalente giurisprudenza della Corte (cfr. la giΓ  citata Cass. n. 1056/1950 e, per applicazioni pratiche, Cass. n. 3286/2002 eΒ Cass. n. 26863/2008), considera, del resto, come immanente nel nostro sistema civilistico – quale espressione del generale canone della c.d. buona fede esecutiva di cui all’art. 1375 c.c.Β – la possibilitΓ  dell’assoluta libertΓ  di recedere da un contratto di durata quando le parti non abbiano previsto un termine, in tal senso riconoscendosi una piena legittimazione all’affermazione del principio generale di recedibilitΓ  dai contratti a tempo indeterminato[…]”.

CiΓ² premesso, la sez. II della Corte di Cassazione ha espresso il seguente principio di diritto: β€œ la c.d. servitΓΉ irregolare – in dipendenza della tipicitΓ  dei diritti reali che costituiscono, nel loro complesso, un “numerus clausus” e che sono idonei a determinare anche un vincolo fondiario perpetuo – comporta l’insorgenza di un rapporto obbligatorio tra le parti, siccome avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore di un soggetto e non a realizzare uno scopo di utilitΓ  per un fondo (dominante) con l’imposizione di un peso su un altro fondo (servente), ragion per cui il suddetto rapporto va ritenuto incompatibile con la previsione di un obbligo di natura permanente a carico della parte che deve adempierlo, dovendo esso caratterizzarsi per la necessaria temporaneitΓ  del vincolo che ne deriva”.

 

 

 

 

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